¿Qué son los vicios ocultos en una vivienda?
Cuando compramos una vivienda, esperamos que todo esté en buen estado. Sin embargo, en ocasiones, aparecen desperfectos o defectos que no se detectaron durante la compra. A estos problemas se les conoce como vicios ocultos.
¿Cuándo se considera que un defecto es un vicio oculto?
Para que un desperfecto pueda considerarse un vicio oculto, deben cumplirse tres condiciones:
1. Gravedad: el defecto debe ser lo suficientemente importante como para afectar al uso o valor del inmueble.
2. Antigüedad: el defecto debe existir antes de la compraventa.
3. Invisibilidad: no debe ser evidente a simple vista ni detectable por un comprador medio sin conocimientos técnicos.
¿Cuál es el plazo para reclamar?
Depende del tipo de inmueble:
Vivienda de segunda mano: el plazo para reclamar es de seis meses desde la entrega del inmueble.
Vivienda de nueva construcción: la ley establece diferentes plazos de garantía que van desde 1 año hasta 10 años, dependiendo del tipo de defecto.
Estos plazos están respaldados por la responsabilidad de los agentes que han intervenido en la construcción.
¿Cómo se garantizan estas obras?
Las viviendas de nueva construcción están sujetas a garantías establecidas por ley que cubren distintos tipos de defectos durante periodos específicos. Estas garantías obligan a los agentes constructivos (promotor, constructor, técnicos…) a responder ante daños estructurales, defectos de habitabilidad o de acabado.
¿Qué papel tiene el informe pericial?
El informe pericial es clave. Es el documento técnico en el que se detallan los defectos constructivos y se valora económicamente su reparación.
Este informe puede utilizarse para:
– Presentar una reclamación judicial.
– Intentar llegar a un acuerdo extrajudicial.
– Resolver el conflicto a través de mediación.
¿Qué es la mediación?
La mediación es un método alternativo de resolución de conflictos en el que las partes, con la ayuda de un mediador imparcial, intentan alcanzar un acuerdo sin necesidad de ir a juicio.
¿Cómo se puede reclamar?
Existen dos vías principales para reclamar por vicios ocultos:
1. Solicitar la anulación del contrato de compraventa, pudiendo exigir además una indemnización si se demuestra que el vendedor conocía los defectos.
2. Pedir una reducción en el precio pagado, en función de la valoración técnica del daño que realice un perito.
Ejemplos de vicios ocultos frecuentes
▪︎ Daños estructurales (por ejemplo, viguetas afectadas por aluminosis).
▪︎ Fugas de agua provocadas por corrosión en tuberías empotradas.
▪︎ Filtraciones o humedades no visibles en el momento de la compra.
Será el perito quien determine la existencia, origen y gravedad de los defectos, además de estimar el coste de reparación en su informe. ¿Necesitas una peritación?